距离拱北口岸不到500米的一角，侨光路与水湾路交会之处，往来珠澳的游客和车辆如织，如果不是特别留心，很难相信曾几度繁华的“莲花万景城”，是一幢不折不扣的“烂尾楼”——“南区力宝”。
在离拱北口岸直线距离不到500米处，这块珠澳联系最紧密的地区，“南区力宝”项目，已经进入盘活的关键阶段。 南方日报记者 王荣 摄
今年3月，在“烂尾”20年后，曾经盘活广州天河万菱汇项目的力量介入，“南区力宝”项目规划方案正式获批，打造集办公、商业、住宅、酒店等功能于一体的337米高地标性城市综合体。目前，该项目已经进入成功盘活前的关键阶段。
由于历史原因，珠海形成了不少“烂尾楼”。数据显示，像“南区力宝”这样的“烂尾楼”项目，珠海共有53处、总用地面积约为107.6万平方米。它们被视为城市“伤疤”，极大地影响了城市景观和品质。
以“南区力宝”等项目为试点，珠海将拉开新一轮“烂尾楼”整治。日前，珠海市住规建局、市国土资源局联合下发《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》(下称《实施意见》)，推出多项扶持政策，激发市场力量，盘活土地资源，力争“抚平”这座城市的“伤疤”，推动城市品质的提升。
●南方日报记者 林郁鸿
现状
“烂尾楼”总建筑面积约达153.5万平方米
从拱北沿情侣路一路向北，高端海景住宅林立于海岸，自成一道风景。然而，到了情侣北路，三海大厦三幢140米高的高楼，互为犄角之势，却在上世纪90年代“烂尾”至今。
“2004年，项目开发商珠海东北金城的总经理戴振铎，因涉嫌非法吸收公众存款而被捕，三海大厦因此正式宣告‘烂尾’。”三海大厦原业主邹科军(化名)告诉记者，而在此后的盘活过程中，三海大厦由于抵押、部分预售、层层查封、抵债、各级拍卖等各种原因，形成了复杂的权益人状况，尽管有过多次重组与重建的尝试，但均告失败。
记者近日走访发现，历经时间冲刷之后，三海大厦曾经的白色墙体，已经斑驳掉落，30余层中只要少数楼层安装了玻璃。尽管如此，这个原规划为全海景高级商住楼的项目，仍被坊间称为“珠海最漂亮烂尾楼”。
珠海的“烂尾楼”并不只有三海大厦。
上世纪90年代和本世纪初期，是珠海“烂尾楼”主要集中形成期。珠海市住规建局相关负责人介绍，经初步核查，珠海全市现有53个“烂尾楼”项目，总用地面积约为107.6万平方米，总建筑面积约为153.5万平方米，约等于华发新城一至六期的总建筑面积。
尽管每个“烂尾楼”的成因各异，“但主要是开发商经营不利、资金短缺等原因造成的。”北师大珠海分校不动产学院院长黄伟认为，“这也反映出当时的房地产市场不健全、市场规则不够规范、政府监管有待完善等问题。”
对于这些“烂尾楼”，珠海也一直在努力解决。“珠海近些年的房地产开发，实际上消化了不上历史遗留下来的项目。”黄伟认为，产权结构复杂，成为“烂尾楼”盘活最大的“拦路虎”。
“就拿三海大厦为例，近年就有不下十几拨人来询问过，刚开始都雄心壮志，介入后纷纷偃旗息鼓。”上述珠海市住规建局相关负责人也认为，当前影响“烂尾楼”复工主要有四大主因，其中开发商就占了三个。
“一是开发商因自身债务、施工纠纷、一房多卖等问题，导致项目被抵押、查封;二是开发商欠缴地价款，而按照国家有关规定，复工前要补缴地价款并收取巨额滞纳金;三是开发商违法违规建设造成规划验收、竣工验收、消防验收无法通过;四是开发主体资格被吊销或注销，无法继续投资建设。”
试点
东西两大项目已现转机
当清晨的阳光穿透拱北侨光路与水湾南路交会处的断壁残垣，照耀在“南区力宝”拆建工地的围栏上时，施工队伍又开始了一天的忙碌工作。如果顺利，他们将在繁华的拱北口岸区域，重建一幢高达337米的地标性建筑，集办公、商业、住宅、酒店等功能于一体的城市综合体。
“南区力宝”可能让在附近生活多年的市民有点陌生。实际上它就是曾经繁华一时的“莲花万景城”，许多市民在此有过购物经验，但这幢地下三层、地上一层的建筑物，自1998年12月后就一直处于临时使用、停工烂尾状态。
珠海市住规建局介绍，该项目原建设单位为珠海中宝房产开发有限公司，2011年更名为珠海力宝置业有限公司。项目在2015年迎来重大转机，珠海中宝置业有限公司在完成产权整合收购工作后，于当年正式申请对该“烂尾楼”项目进行盘活改造。
珠海中宝置业的介入，让珠海地产圈对这块“烂尾”项目充满期待。记者通过国家企业信用信息公开系统查询发现，珠海中宝置业由香港中宝投资发展有限公司全资控股，公司法人代表、董事长为王德雄。
一位熟悉珠海房地产市场的人士向记者表示，“广州天河商圈的万菱汇项目，曾经烂尾19年。2004年，王德雄掌管的万菱实业(广东)有限公司通过竞拍的方式接手项目，并在2010年成功将其盘活。而万菱汇的前身，就是曾与中诚广场、合银广场并称为广州三大港资烂尾楼的京光广场。”
今年3月，“南区力宝”项目更新单元规划方案、更新单元计划和项目供地方案获得批准。“目前，项目正在按照5月10日出台的《实施意见》，办理地价款缴纳事宜。”珠海市住规建局透露，“南区力宝”有望成为成功盘活的标杆项目。
而在斗门，皇家花园“烂尾楼”则是另一个被重点推进的盘活改造试点之一。
在斗门井岸城区，江湾一路以南，西堤南路以西，两幢建筑形态和色彩零乱的“烂尾楼”，兀自矗立于路旁。“从1995年到现在，一烂就是20年。”井岸居民翁国华告诉记者，当年不少朋友都相中这个黄杨河畔的楼盘，无奈却成伤心地。
同样是在今年，“皇家花园”迎来“重生”契机。由于原开发商因债务原因无法恢复建设，珠海市斗门深珠皇家房地产开发有限公司于2015年2月申请对该项目进行重建开发;今年3月，项目规划方案正式获批，产权整合和债务清理工作目前正在加速进行。
动向
以政策引导更多市场力量参与
“在政策出台前，我们实际上已结合试点项目，试行优惠政策。目前，上述两个‘烂尾楼’拆除重建项目已经完成报批手续，即将动工建设。”珠海市住规建局相关负责人表示，希望在2020年以前，能够凝聚社会共识，撬动市场力量，推动一批“烂尾楼”实施整治。
“《实施意见》非常接地气，其最大亮点在于扶持政策。”上述负责人在解读时表示，新政出台前，市住规建局曾多次与企业召开座谈会，以市场、企业的需求为导向，制定了多项扶持措施，“超过了现有的其他城市更新政策，也就是说‘烂尾楼’项目还可以额外享受诸多政策优惠。”
在此次新政出台后，“烂尾楼”盘活改造将获得五大政策优惠。其中，符合相应情形的项目，均可按照基准地价标准计收应补交的地价;对于采取续建、拆建方式处置的划拨土地，可以先按原用途完善出让手续;不仅是拆建项目，续建项目也可享受土地年限重新起计;而设计增加住宅的盘活项目，则无需配建公租房。
“属地区政府还可设定相应的规费补助等奖励措施，根据项目处理情况予以扶持。”珠海市住规建局相关负责人表示，“这些扶持政策的目的在于为‘烂尾楼’整治注入一针强心剂，以进一步激发市场活力。”
在调动市场力量推进“烂尾楼”整治之外，政府的角色定位也更加明晰。
“对于未能自行实施，也未能引入市场主体实施的‘烂尾楼’整治项目，政府将适当介入。”上述负责人表示，政府介入的项目主要分为3类。其中，考虑到市容市貌和安全，对于短期内难以盘活的项目，将由业主委托专业单位采取安全加固措施，或实施环境绿化整治或拆除。不按要求履行的，属地政府也可按照“无因管理”的法律制度，代为履行。
而因公共利益需要、土地利用总体规划或城市规划调整等原因，需由政府收回的，也可通过行政途径处理，如政府实施征收。此外，在与土地使用者协调一致的前提下，政府可通过解除土地使用权出让合同，或达成收地协议的民事途径方式处理。
在《实施意见》出台后，珠海53个“烂尾楼”项目有望进入加速整治阶段。黄伟表示，目前珠海中心城区土地越来越少，“烂尾楼”项目在盘活的进程中，还将享受更加优惠的城市更新政策，这些因素都将激发市场力量的积极性。
“加快推进‘烂尾楼’整治，不仅将盘活土地资源，从供给侧促进珠海房地场市场的健康发展，也将抚平历史遗留下的‘城市伤疤’，极大地提升城市空间品质，完善城市功能。”黄伟说。
■珠海“烂尾楼”区域分布图
香洲区
烂尾楼项目19个
总用地面积31.8万平方米
总建筑面积约51.9万平方米
金湾区
烂尾楼项目26个
总用地面积44.8万平方米
总建筑面积约47.6万平方米
斗门区
烂尾楼项目4个
总用地面积26.3万平方米
总建筑面积约48.3万平方米
高栏港区
烂尾楼项目2个
总用地面积3.4万平方米
总建筑面积约3.9万平方米
高新区
烂尾楼项目2个
总用地面积1.3万平方米
总建筑面积约1.8万平方米
